重磅 | 12万亿救市计划！房地产的新一轮“强刺激”来袭

5月25日下午，国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议，会议规模超过10万人。

其中，会议重要强调：拟新增政策性开发性信贷额度8000亿元，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为；总理再三强调,稳地价、稳房价，支持刚性和改善型住房需求，要保持房地产市场的平稳健康发展。

会议的召开，充分体现了稳经济增长的重要性和急迫性，说明了房地产在当前宏观经济和产业经济中的地位。

在当前房地产市场调整压力持续较大的背景下，中央政策定调已明确释放积极信号，各地因城施策力度进一步加大，政策放松有助于购房者预期和置业信心恢复，进而助力房企纾困，促进地产行业整体企稳向好。

政策利好信号

不断释放

今年以来，政策层面始终坚房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。

国常会重磅部署！

支持刚性改善住房需求

日前，李总理主持召开国务院常务会议，进一步部署稳经济一揽子措施，努力推动经济回归正常轨道确保运行在合理区间。

会议强调要增强紧迫感，狠抓落实。因城施策支持刚性和改善性住房需求。

5月23日决定实施的“6个方面33项措施”的一揽子稳经济计划，这个重大计划也被市场称之为12万亿救市计划。

此项措施，释放出12万亿左右的天量资金来推动整个中国的投资拉动，而且这些额度必须要在2022年全部投入，尽快拉动经济恢复正常。而房地产对经济的拉动作用，不仅规模非常庞大，而且时效性极强，可以短时间内迅速拉动经济复苏。

从整体市场的趋势看，疫情加剧供求失衡，全年成交规模高位回落、走势“先低后高”，从”12万亿的救市计划”的执行上看房地产仍然是中国经济的压舱石，必然从城市更新下手，未来土地和人口的优化配置上出发，最后落脚点还得是房地产。

国常会近两次连续提及房地产，释放越来越强烈信号，且本次用词力度远超过往，预示着后续各部包括各省市都将以最快的速度、最强的力度出台落实支持政策，大力支持刚需改善需求，稳楼市经济。

5月央行频频出台利好楼市政策，在全国针对首套房房贷利率下限下调20个基点后，5年期LPR随之下调。

5月20日，最新一期贷款市场 报价利率（LPR）出炉，一年期LPR维持3.70%不变；五年期LPR下调至4.45%，此前为4.6%。

值得关注的是，此次调整是五年期LPR第三次调整，过去两次下调分别为2020年4月和2022年1月，而此次下调幅度最大，达15个基点。

而5年期LPR对于居民购房贷款影响很大，此前首套房利率下降到4.4%，加之本轮15个基点下调，首套房房贷利率已低至4.25%。此次5年期LPR下调后，首套房贷利率水平创近十年来低点，楼市有望加速回暖。

近日，各地出台楼市扶持政策的节奏明显加快，且政策进一步向放宽限购、限贷、限售等方面延伸。截至5月23日，全年房地产调控政策次数高达290次。

据上观新闻不完全统计，已有武汉、杭州、南京、无锡、扬州、苏州等多个城市提出针对多孩家庭的相关楼市调控政策。例如，江苏无锡出台新政配合优化生育政策落地，生育两个孩子及以上的居民家庭，可在限购区域新增一套购房指标，改善多孩家庭居住条件。5月9日，苏州宣布，在购房以后，家庭若有新出生人口(二孩及以上)，出售新房时不受转让年限制约；5月10日，沈阳对生育二孩、三孩未满18周岁的居民家庭在沈阳行政区域内已拥有2套住房的，可在沈阳限购区域内再购买1套新建商品住房；南京规定，自5月11日起，生育二个孩子及以上南京户籍居民家庭，可新增购买一套商品住房，同时可享受相关银行最 优惠贷款利率等支持等；5月14日，东莞连发七条稳楼市措施，其中也提到“二孩或三孩家庭，允许新增购一套房”。

新房供应层面，伴随今年三月以来的新一轮疫情陆续好转，封控措施逐渐减轻的过程下，核心城市推盘量持续环比改善，3月、4月批准预售证面积环比持续增长。市场需求层面，宽松的政策环境下，核心城市二手房成交环比改善，4月后，成交套数同比降幅持续收窄。

伴随政策的持续宽松，供需两端共同改善将逐步驱动房地产复苏。随着高层释放重磅信号定调房地产，以及金融政策对企业“纾困”力度的不断加大，支持刚性和改善性住房需求，从而有利于促进房地产市场平稳健康发展。

其实决策层在酝酿这个庞大的救市计划之前，曾经有过两次超高规格的经济座谈会。

一次是4月份在江西召开的部分地方政府主要负责人座谈会，最近一次则是5月份在云南召开的稳增长稳市场主体座谈会。

在这两次座谈会之后，决策层立刻推出了这个“12万亿救市计划”，这说明经济下行压力确实“很大”，救市政策出台急需“紧迫感”。

那么，本次推出的“12万亿救市计划”，都主要包括了哪些内容？

第一，全年退税总额高达2.64万亿。

第二，国家融资担保资金1万亿，带来企业5万亿资金融资。

第三，铁路建设债券3000亿。

第四，专项债规模3.65万亿，8月份要用完，可能还会提前下达2023年的专项债规模2万亿左右，预计总投资5.6万亿。

第五，900亿商用货车贷款。

第六，4000亿小微贷款。

第七，3500亿航空专项贷款和债券。

以上规模全部加在一起，一共可以释放出12万亿左右的天量资金来推动整个中国的投资拉动。

而且这些额度必须要在2022年全部投入，尽快拉动经济恢复正常。

由此可见，2022版本的救市规模甚至比2008年的“4万亿”还要猛。

为什么这一次要推出“12万亿”的救市计划，它会对房地产有什么影响？

首先第一点，目前中国经济的救市面临的最大问题就是“信用扩张”不畅，简单的说，就是央行已经“大放水”了，但是这些“大水”却没有流入市场。

央行通过降息降准和利润上缴，释放了大量的“流动性和货币”，但是这些钱现在却卡在商业银行手里，没有能够流通出去。

原因就是没有人“愿意贷款了”，贷款信贷无法得到扩张。

房地产企业想贷款，但是银行不想给；个人想贷款，却又被疫情封在了家里，出不去，所以也不想贷款消费和买房了。

这样一来，央行今年的降准和降息，全部“使不上劲了”，对经济增长无法形成拉动，拳头打在了棉花上。

怎么办？

首先就是要把银行里的钱“花出去”，形成社会投资，才能拉动经济快速复苏，不然经济下行的压力将会越来越大。

不能形成有效投资，失业率就会越来越高，居民收入也将无法得到保证，将会形成经济的“负向反馈”。

现在谁能“大把大把的花钱”？

答案已经很清晰了，那就是政府，目前这种情况下，只有政府部门可以大把大把的花钱，也只有政府部门可以“随便花钱”。

在这种背景下，果断推出“12万亿投资计划”，通过政府的大规模投资，把银行里的钱借出来，花出去，稳经济的效果立刻就可以体现出来了。

所以从6月份以后，随着大量的投资项目开始动工，钱开始大把大把的撒出去，各行各业将会逐渐恢复生机，就业率开始回升。

但是，如果这个“12万亿救市计划”依然无法阻止经济的下滑趋势，那么房地产的新一轮“强刺激”可能将无法避免。

综上所述，我们认为尽管目前已经有超过100个城市“松绑房地产政策”，但是目前这个阶段依然只是属于“纠偏阶段”，而不是“强刺激”阶段。

所以在目前经济政策的“表述”中，依然强调“房住不炒”。

但是由于经济下行的速度太猛，趋势太快，导致决策层不得不推出“12万亿救市计划”，这说明刺激政策已经开始浮出水面。

一旦“大基建计划效果不佳”，新一轮“房地产强刺激”是在所难免的。